築古戸建の購入
不動産賃貸業の練習用として、自宅近くのエリアの戸建物件を購入した。表面利回りは単純計算で21%程度。 実利回りの目標は最低で12%。工事を頑張っていく。
建物情報
- 築約35年
- 4K
- JR駅徒歩10分程度
- 砂壁と和室が多め
- 風呂場を大きく弄る必要がありそうな予感あり
土地情報
- 路線価580万円
- 坪単価8.1万円(周囲の相場17.5万円エリア)
- 再建築可
- 細長い形状の土地
- 駐車場1台(庭物置撤去と木の伐採抜根を行えば2〜3台程度可能な見込み)
築古戸建投資に興味を持った経緯
貯金の使い道
年齢的に、欲しいものがこれといって無くなってきている。勝手にお金は溜まっていってそれを思考停止でインデックスファンドに積立てているのだけれど、一方でどうも面白味がないなぁと思っていた。
古家再生投資との邂逅
昨年、親の持っている築古戸建物件のリフォームの面倒をみはじめたことが最初のきっかけ。物件の活用法を検討していて、築古戸建投資に特化してリフォームを行うカラーズバリューさんを見つけた。
面白いなと思ってすぐに親の物件の見積依頼をした後、事務所に遊びに行ったり、完成見学会に参加したりさせてもらい、体感としてリフォーム後の築古でも十分住めることが分かったのと、差別化のコツのような物があることがなんとなく分かってきた。ただ、自分自身の今の居住エリアは対象外で、もしこの辺で買っても自分の物件は頼めないんだなと思った。
リフォームはDIYも外注も楽しい
上記と並行で、購入したマンションをDIY織り交ぜてリフォームしていた。
結構面白くて、リフォーム系のYouTube動画だとか書籍とかを読み漁るようになった。楽しい感の理由は、多分価値を積み上げてる感によるところが大きいと思ってる。①家の構造や工法や工具に関する知識の積み上げ、②自分の持ち物(建物)への価値の積み上げ、③作業費用の節約、など自分で家弄ることに関してはメリットが多い。必要な工具が揃っていくのも楽しい。
そんなことで、築古戸建投資に興味を持ち、物件を探しつつ、業者さん任せではなく分離発注やDIYを検討していく方向性を固めていった。物件を探すときにやったことはまたどこかで記事に起こしたい。
購入までの経緯と感想
価格帯を絞っていたこともあり、エリア内になかなか投資対象物件が出なかった。条件設定してアラート待ち、引っ掛かったら問い合わせる日々。一軒目は気軽に工事に行くことができる自宅近くが良いと決めていた。
内見4件目にして初買い付けと約定。水回りリフォームにお金かかりそうな事を除けば、路線価が十分出ているため割と自分の中では及第点。銀行評価が付くため一棟物購入時の足枷にならない。
現在、リフォーム方法やスコープの検討を進めている。
